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不動産投資を始めたい方0から10までサポート

あなたの目的に合わせた土地から提供するワンストップの企画、ご相談から満室経営までをトータルサポート。
目先の利回りだけではなく、将来を見据え、長期感覚で将来に残すための「投資はマラソン」です。

大家系不動産屋の戦略

現在、メニースマイルがサポートする不動産投資企画には、以下のタイプがあります。

吹抜けアパート

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20~30代の新婚夫婦と同棲カップがメインターゲットの
大きめロフトと吹き抜けの一体感が贅沢な住空間を提供。

吹き抜け型アパートの特長は、その名のとおり「吹き抜け」です。
大きめにつくるフォルトと吹き抜けとの一体感があり、都心に住んでいながら贅沢な住空間を提供できるのが、吹き抜けアパートの特長です。空間の贅沢さ、居心地のよい部屋、圧迫感がない分だけ部屋の面積以上の広がりが感じられます。一般的な収益物件に比べ、建物の質、地盤の調査、こだわっている分コストはかかりますが、建物の基本になるところは絶対手を抜きません。耐震性についても構造計算に基づいて、地震力と風圧に対して安全確認をしています。
さらに独立系の第三者調査機関によるインスペクション(住宅検査)を行っています。
また、吹き抜け型アパート、賃貸併用住宅では長屋形式になるため、共有部がありません。長屋式では室内の専有部に階段を作ります。そのため一般的なアパートに見られる鉄製の外階段はありません。

賃貸併用住宅

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投資ではなくマイホームがほしいけれど、多額の借り入れが怖い方は
最大のメリットを生かして賃貸併用住宅を。

賃貸併用住宅での最大のメリットは、自宅なのに家賃収入を得られることです。併設された賃貸部分から入る家賃収入を住宅ローンの返済に当てることができます。
また家賃収入と自力での返済を組み合わせることにより、ローン完済をより早くすることも可能です。
もう一つのメリットは融資条件です。
新築アパートは中古物件に比べて比較的融資が受けやすいのですが、それでも土地建物の担保価値に加えて、個人属性(年収や勤続年数、家族構成など)事業性も審査対象となり、一般的な住宅ローンに比べるとシビアな条件となります。
賃貸併用住宅であれば、返済期間が長く金利も安い住宅ローンを組むことが出来ます。そのため今まで諦めていた「都心にマイホーム」も実現する事ができるのです。

職人住宅

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郊外に遊んでいる土地(親の土地など)を有効利用し、ビルトイン車庫付きの賃貸戸建住宅を。

「職人住宅」というイメージですが、職人(1人大工)さんは道具を置く場所がなくて困っています。自家用ワンボックスの中はいつも荷物で一杯、道具が置けるビルトイン戸建賃貸はうってつけです。
実際は、ファミリー層もターゲットになると思います。また車が趣味の方、バイクが趣味な方、ロードバイク(自転車)な方、大工さんの道具も大事ですよね。ビルトインでシャッターが付いていれば安心です。
このように郊外型も求められるところを先回りして建ててあげれば喜ばれると思っています。

不動産投資を始めた大家さんの体験談

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郊外の賃貸暮らしだった30代前半サラリーマンが、
三軒茶屋に月3万円でマイホーム取得!

下村幸弘さん(仮称)
東京都世田谷区在住。30代前半のサラリーマン。同年代の奥さんもフルタイムで働いている。世帯年収900万円。郊外の賃貸アパートから三軒茶屋の新居へ引っ越したばかり。

所有物件概要

東急東横線三軒茶屋駅 徒歩7分
賃貸併用住宅+土地60坪
1階30㎡+ロフト(賃貸)
2階30㎡+ロフト(自宅)
想定家賃 月額12万円(1階賃貸部分12万×1世帯・2階)

3年前まで株をやっていて、元手300万円を2000万円までに増やしました。ところが2009年のリーマンショックで半分損失。トータルで見ると失敗ではないのですが、何とも言えない恐怖感で「もう株はやめよう・・・」と決意しました。
そして、不動産投資に興味を持ち、勉強しようと書店に行けば何十冊も書籍があり、調べればセミナーも沢山あり、いろいろありすぎて悩みました。どんなやり方が良いのかわかりませんでした。
最初は利回り重視で、土地勘から当時住んでいた千葉か、実家のある茨城で中古を見てまわりました。
結局、本を読んだりセミナーに行くごとに「やっぱり手間のかからない区分マンションがいいかな?」とか「戸建て賃貸の方がいいか?」とか、目標が定まらないというか、どのように物件を購入していいのか悩んでしまいました。
そんな考え方を変えたのは、2011年の東日本大震災です。「土地は資産。まずは地盤からしっかり選ばなければ」と方向転換しました。まず利回り計算からはじめるのではなくて、その地域の安全性、それから土地価格の下落リスクをできる限り抑えるべきだと思いました。
くわえて東日本大震災で妻が帰宅難民になったことから「近い将来、子供を満ちたい。そのためには職場に近い場所に住みたい。」という希望がでました。「賃貸併用住宅が良いのではないか」と思い、情報収集をはじめたところ、大家系不動産屋メニースマイルを見つけました。
「立地にとことんこだわる」という考えに強く共感できました。
入居付に困らない人気の待ちに物件を持つ、吹き抜けアパートを賃貸併用住宅とするということで、住むにもいいし、貸すにも魅力があると思いました。
賃貸併用住宅を建てたいと決意してからは、インターネットで土地探しもしましたが、結局のところ、自分で探すのはなかなか難しく、お任せすることになりましたが、三軒茶屋から徒歩7分の整形地ということで、連絡が来たその日に土地を観に行き即決でした。
予算は土地建物で7000万弱となりました。住宅ローンを某メガバンクで借り入れ、月々の返済額は15万円強ですが、1階の家賃収入が12万円あるため差額は3万円です。つまり実際の支払い金額は3万円だけなのです。
三軒茶屋から徒歩7分に住んで3万円なんて、ありえないですよね!
賃貸と比べると固定資産税はかかりますが、この10年間は住宅ローン控除もあるため、トータルでみると大変お得です。その恩恵を活かしながら、効果的に繰り上げ返済もすすめていきます。
これからの予定としては、月々の支払いが3万円程度ということで、住居費の負担が少ないですから、その文だけお金をしっかり貯めます。そして、あくまで希望ですが、もう1軒賃貸併用アパートを建てたいと考えています。今は2戸建てですが、賃貸が何世帯かあって、将来的に子供ができることを考えて居住部分がもっと広いところが理想です。

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サラリーマンが東京への単身赴任をきっかけに、
学芸大に吹き抜けアパートを新築

有本正さん(仮称)
関西出身の30代後半の大手自動車メーカー勤務のサラリーマン。東京に単身赴任をしたことをきっかけに新築アパートを新築。所有するアパートの1室に住みながら自主管理をしていたが、妻子を東京に呼び寄せ、現在は都内郊外のファミリーマンションに家族で暮らしている。

所有物件概要

東急東横線学芸大学駅 徒歩5分
吹き抜けアパート+土地40坪
想定家賃 月額63万円(1階 10万×3世帯・2階 11万×3世帯)

私は大手自動車メーカーに務める普通のサラリーマンです。とく親から継いだ資産などはありませんが、独身時代からコツコツ貯めていた貯金が1500万円ありまして、不動産投資にチャレンジしてみたいと前々から思っていました。
そこで仕事の事情で東京に単身赴任が決まった時に、せっかくだから不動産投資の勉強をはじめて、できたら都内でアパートを持ちたいと考えました。思いついたときは、完全な「夢物語」です。実際、勉強をはじめてみると、都内の良い立地にアパートを持つのは、ありえないことでした。手が届くのはせいぜい築浅の区分マンションですが、これをいくつかかったところで、投資効率は非常に悪いということが分かりました。他にも建売アパートがありましたが、都内のはずれや埼玉だったり。満足できる立地ではなくて、とても競争力があるとは思えませんでした。
そのうち、やはり土地勘のある関西で始めた方が有利なのか、いろいろ迷っている時にメニースマイルを知りました。
いろいろと話した結果、初志貫徹ではないですが、都内で新築アパートを持とうと決意しました。
学芸大学の土地が出たと聞いたときは、仕事が終わった後、真っ暗になってから駆けつけました。とても良い場所にあり、即決しました。接道の関係で建築条件が難しい土地だったのですが、なんとか無事に建築することができました。アパートは初めてなので、プロにお任せするしかありません。
完成後半年間、自分の物件に住みました。その時はまだ単身赴任中だったので、都内でアパート暮らしをしていたのです。住んでみて、そのアパートは木造なのにとても暖かく、遮音性も優れていることがよくわかりました。あと気づいたのは、賃貸用の最新設備の使いやすさ、吹き抜けアパートの開放感の良さです。
つかの間の独身生活でしたが、自分の物件に実際に住んでみて、感覚的な部分まで理解できたのは、オーナーとしても勉強になったと思います。
すぐに大儲けとはいきませんが、堅実な投資であり、素晴らしい資産になると思います。

不動産投資のよくある質問不動産投資のQ and A

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相続発生。相続税対策。 不動産投資の中でも、非常に安定性が高い「親の土地(家)」活用法。

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