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お困りの大家さんへ不動産屋のセカンドオピニオン

何ヶ月も空室が続いている。入居募集ちゃんとしているはずなのに・・・。本当にその管理会社、不動産屋は“ちゃんと”しているか見えていますか?
不動産投資を始めた、こんなはずじゃなかった、これで良いのか、そんな大家さんのためのセカンドオピニオン

大家さんの体験談

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ライバルが多く満室にならない建売アパートを売却し
新築吹き抜けアパートとシェアハウスに組み替えた地主大家さん

高山秀行さん(仮称)
東京都在住の地主さん。50代の自営業。相続した古い戸建を10年前より賃貸している。3年前に新築アパートを購入したところ、2年経っても満室にならず売却を決意。

所有物件概要

【物件1】東急東横線祐天寺駅 徒歩4分
吹き抜けアパート+土地21坪(1階27㎡×2世帯、2階34㎡×2世帯 計4世帯)
想定家賃 月額47万円(1階 11万3千円・2階 12万2千円)
【物件2】東急田園都市線三軒茶屋 徒歩7分
シェアハウス+土地28坪
想定家賃 月額72万円(6万円×12世帯)

アパートを所有しようと思ったきっかけをお話します。
10年ほど前に父の持っていた家があったんですが、それを売って、今の自宅の頭金にしようと考えました。ところがちゃんと通路がないということで、再建築不可となり売値は半額になってしまうと不動産業者に言われてしまいました。
話を聞いてガッカリしまして、「それじゃ売っても仕方ない」と、人に貸すことにしたんです。
相場で言うと12~13万円程度の賃料のところ、試しにダメ元で募集家賃を15万円にしたところ、すんなり入居者が決まりました。その人は10年間住んでくれています。賃料収入は10年間で1800万円になりました。これは自分でもラッキーだったと思います。
それで「賃貸物件っていうのはいいな!どうせならアパートを持ちたいな」と思い、そこからいろいろ業者を調べてセミナーにも出て、行き着いたのが新築建売アパートでした。

その新築建売アパートを初めて買ったのは4年前のことです。都内にある建売アパート専門の建設会社から購入しました。駅から徒歩10分の6戸建てで1部屋10㎡ちょっとの狭い単身者向けです。
バスルームはなくてシャワーだけの本当に必要最最低限を揃えたアパートです。一番狭い部屋の家賃で52500円という設定ですから、入居対象はお金のない若い人です。駅近で新築のアパートに5万円ちょっとで入居できるなんて、投資としては新しい考え方だし、「狭くてもキレイな部屋に住みたい」そんな若い人もいるのかなと思いましたが、そんなことはありませんでした。

業者さんの話では「すぐに満室になりますよ。」とのことでしたが、実際には2年たっても空きが部屋が1部屋あって、なかなか埋まらないのです。新築アパートなのに一度も満室にならないなんていうのは、まさに想定外で「これはちょっとまずいんじゃないか」と危機感をだきました。
そして、よく考えた結果、年数がたって価値が落ちる前に売ることにしました。幸いすぐに買い手がついて、トータル100万円くらいのマイナスで済みました。

どうして満室にならなかったのかを振り返ると、狭い間取りで戸数をとっているからこそ、新築でもそこそこ利回りは良かったですが、やはり部屋が狭すぎたのだと思います。
それからライバルの存在です。というのも、同じ建設会社の同じプランの建物が両隣にあり、結果的には同じものが3棟並んでいたのが裏目に出たのだと思います。うちのアパート1棟だけであれば、また違っていたとも思います。
とはいえ他にもまわりにアパートだらけで、駅から徒歩10分といっても、その10分の間に沢山のアパートがあります。それらはすべてライバルなのです。立地も広さも変えられませんから、最終的には値下げで勝負するしかないのかなと暗い気持ちになりました。

そんな事がありまして、「次の投資先はしっかり考えなくちゃいけない」と思って、いろいろ調べていたところ、大家系不動産屋メニースマイル創業者である白岩さんを知ったのです。

そもそも自分でプランを考えたり土地から探したりなど、いろいろやることまでは考えていなかったのです。なにしろ建築には素人ですし、土地のことも建築のこともさっぱりわかりません。
だからこそ建売アパートに飛びついてしまったというのもありますが、結果的には大家系不動産屋メニースマイルに辿りついて良かったと思っています。

紹介された祐天寺駅5分の整形地は、圧倒的に「これだ!」と思いました。整形地の土地は、たとえ買値は高くても、出口に関しては安全だと思いましたし、駅からの近さは、なんといっても入居付けに強く、駅から5分以内であれば最強です。
それから、吹き抜け型アパートというプランを見たときも、前回で狭い物件の弱さを知り尽くしていますから、「もうこれしかない」と思いました。建物のプランは基本的にすべておまかせしました。しいていえば、2階にベランダを付けるのを要望したくらいです。ベランダは家賃に反映されないということでしたが、でも洗濯物が干せた方がいいと思い、追加でお願いしました。そこは入居者さんの住みやすさを重視しました。

この吹き抜けアパートを1年間順調に満室経営した後、前々から勧められていたシェアハウスも新築しました。
東急田園都市線の三軒茶屋という、これも間違いのない立地です。
ちょっと歩けば下北沢まで行けるし、渋谷にもすぐ出られる若者が大勢集まる活気ある街です。
ところで私は白岩さんから聞くまでは、私は「シェアハウス」の存在すら知りませんでした。昔でいう下宿のようなアパートのようですね。
ただ「シェアハウスこそ立地が大事」ということなので、三軒茶屋に建てることができて良かったです。
今回は土地探しから募集まですべてお任せしていたのですが、無事に満室になりました。
また様子をみてからになりますが、もう1棟を目標として、合計3棟建てたいですね。キャッシュフロー100万円が目標ですが、だんだん目標に近づいてきています。100万円を達成できれば、引退できるかなと思っています。

大家さんのよくある質問大家さんのQ and A

メニースマイルにできることトータルサポート

何よりも最優先の【客付け】

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客付けのスピードを速める合言葉は【AD100】他の客付け不動産屋さんを味方にして、客付します。
元付けの不動産屋が入居者を募集する方法には大きく2種類、他の不動産屋さんにお願いする方法と、自分たちで入居者を募集する方法があります。 最近では自分たちだけで決める方法を選ぶ不動産屋が増えてきました。その理由は借主から「仲介手数料」、貸主からは「広告料」と名目は違いますが、両方から手数料を取れるからです。 他の業者さんにお願いすると、片方からの手数料になるので、それを惜しんで情報の握り込みをしている不動産屋さんは少なくありません。
メニースマイルでは、何よりも客付けをすることが最優先事項。大家さんからの「広告料」を他の業者さんにあげることで、客付のスピードを速めています。客付をする他の不動産屋さんが、両方からの手数料が取れる状態にすることで、 客付不動産屋さん同士で手数料を取り合う競争が生まれ、客付までの時間が必然的に早くなるのです。
その”「広告料」をあげます”という意味の「AD100」を物件チラシに記載して、レインズに登録しています。

少数精鋭で行う【管理業務】

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大手会社ほど業務が分散していて、それぞれに別の担当者がいるのが一般的です。「大きい会社だから、任せて安心」というわけではなく、むしろ気を付けなければいけないところがあります。会社の中で業務が共有できておらず、同じことを別部門の担当者がたびたび確認してくることが多々あり、不信感を抱いてしまうことも少なくありません。大手になるほど、かかえる管理物件の数が多く、構造的に担当が別れてしまうため物理的にも無理なのです。
大家系不動産屋メニースマイルは満室にするために、一人が多種多様な仕事をこなし、スピーディな対応・解決ができるように情報共有を心掛けたチームワーク体制をつくっています。
他社からの空室の問い合わせについては、たとえデザイナーであっても空室状況をすぐ返答できますし、キーボックスのナンバーまで把握できるようにしています。
物件管理業務でも、最も気を付けていることとは「スピード」です。あらゆる管理業務上の対応にもスピードが問われると思っています。入居者が快適に住むことができれば、長期入居につながり、長期入居は安定経営につながり、つまりは大家さんのためにもなると考えているからです。

【原状回復】1日でも家賃発生をめざし、小修繕から退去後の原状回復、デザインリフォームまで。

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・入居中における設備の故障や不具合の修理、ドアの立てつけ調整といったの小修繕。メンテナンススタッフや専属の大工さんにより、速やかに「即日対応」を心掛けて行っています。
・「あくまで住む前の状態にもどす」意味合いの入退去時の原状回復リフォーム。通常は、リフォーム会社への外注となり、費用は大家さん負担です。また入退去が多い春先の繁忙期には、リフォーム業者が混み合っていて速やかな原状回復リフォームを行ってもらえない・・・ということもあったりします。メニースマイルでも、現状では外注に頼る部分もありますが、メンテナンススタッフがクロスやフローリングの施工などの必要なスキルを身に付けて、原状回復リフォームにも対応できるよう教育中です。
・入居者に受けるデザイン性、物件力を上げ、しっかりと家賃に反映される部屋づくりのためのデザインリフォーム。

生活とデザインのバランスコーデ【デザインリフォーム】

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購入した中古物件へのデザインリフォームも行っています。収益物件だからこそ費用対効果の高い、バリューアップになるリノベーションを目指します。
また一日も早い入居付けを意識し、入居希望者に選んでもらえる部屋を作ること、ただオシャレなだけでなく、住み手にとっても居心地の良い空間であることが大切です。
そんなリノベーションを新築アパートの第一線で活躍する女性デザイナーが担当します。

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