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親からの相続、あなたに関わる資産について考えたことはありますか。

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私自身、父の無計画に遺した財産が原因で、家族が大変な目にあった一人です。まさか自分の身にこんな災いが降りかかってくるとは想像もしていませんでした。私と同じ苦しみを味わう方をひとりでも少なくするため、親の家活用のお手伝いをしています。 みなさんも「うちには相続税は関係ない」という都合の良い思い込みは捨てて、万全の対策をとってください。

親の土地(空家)相続を活用して不動産投資

「親の資産」をめぐる相続は、ある日突然やってきます。すでに相続対策に頭を悩ませている方、また「親が住む実家(マイホーム)と現金が少し」という方もいらっしゃるかもしれません。
そもそも「相続」は、ただの税金の支払いではなく、どんな財産があるのか把握することからはじまり、それを遺されたものにどのように分けるのかを決めることが大事で、申告や納税はその後の話です。
そして、被相続人の「死去から10ヶ月以内」と法律で定められた納税のリミットがあります。仲の良い家族や兄弟であっても、利害が絡めば話はなかなかまとまりません。感情をむき出しにした醜い争いに発展することもあります。
そんな時間のない中で、全員が納得のいく相続を、なんの準備もなく行うことは至難の業です。むしろ多くの家庭で醜い相続争いが巻き起こっているのが現実です。
相続対策に「早すぎる」はありません。
相続は一旦こじれると、取り返しがつかなくなります。現金は本来割り切れるものですが、土地や家、アパートなど不動産は割り切れるものではありません。相続は、税金だけの問題だけではないのです。親御さんが元気なうちに、しっかり話し合っておけば、家族全員の明るい未来につながります。
大家系不動産屋メニースマイルでは、相続した、相続する予定の不動産の活用法として、代表的なものはアパートを建て、家賃収入を得る資産運用をご提案しています。
とはいえ「親の家」をアパートにするという発想に抵抗をもつ人も多いと思います。アパートに建て替えれば新たな借金を抱えるため、リスクが大きのではないか?売った方が得なのではないか?そもそも自分の親を説得することが出来ない、など理由や事情はいろいろあるかもしれません。しかし何もしないで、固定資産税だけを払い続ける土地は、資産ではなく、いわゆる負債と同じです。土地から収益を上げてこそ資産として価値が高まるのではないでしょうか。

「親の家」活用法は非常に安定した投資

人それぞれ、いろいろな事情があるので一概にはいえませんが、相続だけに限らず「親の家」(ローンの無い異戸建て)をすぐに売るのは“もったいない”と思います。
売ってしまうのはいつでも出来ます。それで一時的に現金を得ることは出来るかもしれません。しかし、新たにお金を産んだり、資産を増やしたり、長期的に安定収入を得ることが難しくなってしまうからです。
土地さえあれば、それを担保に新しい土地を買って、不動産投資を拡大することも可能になります。ただ漠然と売却するのだけは避けていただきたいです。
一度、親の土地を利用して、アパートや賃貸併用住宅ができないか、もっとお金を産み出す方法はないものか、検討してみてください。

「親の家」を活かした成功事例

親の家をそのまま活かした成功例

ずっと空き家だった「親の家」相続した土地を担保にアパートを新築

東京都 山田芳江さん(仮名)
「3年前に両親を亡くしてから、実家はずっと空家のまま。更地にしてアパート経営でも・・・と思っていた矢先に、主人が病気になり働けなくなってしまった。夫婦とも無職では銀行からアパートローンも借りられません。」と相談に来られました。
調べてみると、その親の家がある場所は小田急線下北沢駅から徒歩5分の場所。土地は時価1億5千万円、まさに価値ある親の土地でした。この資産があれば、普通に融資が借り入れられます。
銀行は専業主婦のような無職の方でも、価値がある土地をお持ちであれば、それを担保にお金を貸してくれます賃料査定も全てだし、銀行からほぼ満額で借り、6世帯の吹き抜けアパートを建てることができました。
山田さんのアパートはすぐに満室となり、今も満室が続いています。

【物件概要】
小田急線下北沢駅 徒歩5分
吹き抜けアパート+土地50坪
1階30㎡×3世帯・ 2階36㎡×3世帯
想定家賃 月額58万5千円(1階賃貸部分28万5千円・2階30万円)

親の家(土地)を売った成功例

相続した不人気物件を売却し都心でお洒落な賃貸経営に成功

東京都 新村卓也さん(仮名)
大阪市の郊外に相続した築20年のRCワンルーム20室を所有していましたが、繁忙期の春を逃すと決まらないような立地に大変苦労されていました。 そしてとうとう大阪の物件を売る決意をしました。
売却した代金を頭金にして、小田急線・代々木上原から徒歩5分のところに土地を買い、吹き抜けのアパート8室を建てました。代々木上原という好立地です。自己資金は2割という健全な買い方をして、当然のことながら即満室になりました。 それから、東横線都立大学駅から徒歩5分という人気エリアにも、小ぶりの上下のアパートを建てています。
新村さんは現在、サラリーマンをリタイアして専業大家になりました。

【物件概要1】
小田急線代々木上原駅 徒歩5分
吹き抜けアパート+土地33坪
1階36.2㎡×4世帯・ 2階45㎡×4世帯
想定家賃 月額90万万(1階賃貸部分44万円・2階46万円)

【物件概要2】
東急東横線都立退学駅 徒歩5分
小ぶりの上下2世帯アパート+土地33坪
想定家賃 月額50万円(25万円×2世帯)

東京に物件をもって、親の家(土地)を守った成功例

親の土地はそのまま残して東京でシェアハウスを運営

沖縄県 伊田誠さん(仮名)
伊田さんは沖縄で士業を営んでいる男性です。事務所の前には親から相続した土地が90坪あり、自分の車や、お客さんが停める駐車場として使っているだけでした。できれば売却したくないという希望がありましたが、かといって、このままでは固定資産税や駐車場の維持管理費で赤字が続いてしまいます。
「どうせならアパートでも建てて有効利用しようと考えましたが、沖縄ではどこもかしこも建築費がすごく高いのです。それに反して家賃は5万円も取れません・・・。」 たまたま沖縄に行く用事がありましたので、現地を視察しましたが、伊田さんのおっしゃるとおり、活用には難しい土地でした。
伊田さんには「この土地に何億円も投資するより、小ぶりでも都内に建てた法がいいですよ」と提案し、タイミングよく中目黒に土地が出たので、新築シェアハウスを建てられました。
伊田さんには中学生のお子さんがいらっしゃいます。「いずれ子供は東京で暮らすだろうと予想しています。建てたシェアハウスも、将来的にはマイホームになる小ぶりの家ですし。」お子さんが上京して住むまでは、シャアハウスとして貸していくとおっしゃっています。
融資については属性も良く、資産背景も良好な伊田さんですから、遠隔でも借り入れすることができました。

【物件概要】
東横線(日比谷線)中目黒駅 徒歩10分
シェアハウス+土地20坪
1階30㎡×3世帯・ 2階36㎡×3世帯
想定家賃 月額72万円(68万円×13世帯)

相続を前倒して使った成功例

母親名義で都内にアパートを建てることで二次相続の不安を解消

群馬県 藤岡茂樹さん(仮名)
亡くなった父親の財産を相続する前から、不動産投資には興味があった藤岡さんは、個人で地元の群馬県に高利回りアパートを購入しています。しかし、なかなか入居が付かず苦労していたので売却したいと思っていました。
また、お母さんがお父さんから受け継いだ200ツ坪の土地を、駐車場付きのテナントへ貸していましたが、地代が月に8万円しか入りません。
「父が亡くなって母が遺産を引き継いだとき、やはり二次相続や将来のことを考えました。それで賃貸物件を持とうと思いましたが、地元で立てるにしても、需要は無く、ハウスメーカーに発注して、失敗して苦しんでいる人が周りを見渡すと沢山いました。間違ってもメーカーのアパートは立てたくありません。」
藤岡さんのお母さんには1億円の現金があり、そこのほか土地もいくつか所有しています。
「母親名義で都内にアパートを建ててはどうですか。」と提案し、納得していただいた藤岡さんは、駒沢大学駅から徒歩6分に吹き抜け4世帯アパートを建てられました。この物件はお母さんの名義です。

【物件概要】
東急田園都市線駒沢大学駅 徒歩6分
吹き抜けアパート+土地20坪
1階22㎡×2世帯・ 2階28㎡×2世帯
想定家賃 月額57万8千円(1階賃貸部分27万8千円・2階30万円)

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